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商业财产价值的多重计算收益

  • 二手房新闻
  • 2019-09-18 14:38:41

商业投资者必须做出的最困难的决定之一是确定特定财产的价值。这取决于财产的使用或潜在用途以及其他变量。财产产生的收入是最重要的因素。最常用的方法是资本化率。这是一种间接方法,用于确定物业为自己支付多长时间。

通过进一步采用上限费率公式,您可以轻松确定物业为自己支付多少年。这是盈利倍数。

让我们首先简要回顾一下上限率公式。它的净营业收入除以财产的成本。500,000美元的房产产生10万美元的净营业收入,上限率为20%。

一旦有了上限费率,计算收益倍数就像1 /上限率一样简单。对于我们的例子,它是1 / .20 = 5.这告诉你,企业的净收入在5年内支付了房产。

没有确切的收益倍数可以作为经验法则使用。但是,收益倍数在2至5年的范围内是可取的。

收益倍数与用于评估普通股的市盈率相似。我提出这个问题的原因是为了解释确定商业地产可接受收益倍数的复杂性。健康的公开交易公司的可接受市盈率通常在12至20之间。大大高于商业地产的可接受范围。

原因在于拥有一家小企业被认为比投资一家公开交易公司的股票风险更大。因此,拥有商业财产会得到更好的回报。风险/回报计算在不同的商业房地产行业进一步完善。

酒店和办公室部门继续面临高空置率的困境,因此收入下降。当然,这对投资者来说意味着更大的风险。奖励该风险意味着2或3的收益倍数是合适的。另一方面,公寓空置率下降,租金上涨。风险要小得多。这意味着更高的收益倍数至少为5。

计算收益倍数有几种变化。最常见的是使用上一年的净营业收入(NOI)。另一个版本是使用过去5年的平均NOI。或预测未来几年的NOI。

此外,该示例没有考虑用于融资该财产的任何贷款。利息费用通常不包括在计算中,以准确反映您在房产中投入的实际现金,因此需要多少年才能收回实际投资。

收益倍数只是商业地产价值的一个指标。其他估值方法如下:

资产评估 - 这会累计所有房产资产并减去负债。它告诉你在不考虑未来收入的情况下出售物业的价值。

资本化未来收益 - 此方法估计未来的投资回报。与其他投资机会(即股票和债券)进行比较,这是一个很好的衡量标准。

可比销售额 - 这是根据平方英尺和便利设施与同一地区其他类似企业的销售额进行比较。除了平方英尺,年龄,设施和房产条件外,还有许多其他变量需要考虑。

在评估商业地产时,所产生的收入是最重要的数字。计算收益倍数是一个很好的起点。

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