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5个因素使办公楼适合公寓

  • 租房新闻
  • 2020-05-13 14:17:32

现在有很多人谈论旧办公楼的数量,作为公寓楼获得新的生活租赁。

JLL的研究显示,适合转换为公寓的写字楼在出售时会吸引15%-20%的溢价。

随着资本城房地产市场的蓬勃发展,以及写字楼的高空置率,精明的开发商纷纷出手。

这是一种被称为适应性再利用的趋势,它只是意味着将旧建筑转换为新的目的-比如办公楼变成公寓。

Tim Turpin是管理咨询公司Thinc的国家私营部门负责人,他说,适应性再使用是一个不断增长的趋势,由低利率和压抑的内城住宅需求驱动。

图平说,除了一些显而易见的东西,比如方面和位置,如果你打算重新开发,在办公楼里有五件事要找。 它们是:

深层地板是一种风险,因为它们意味着要么需要“超大”中心区,规划交叉公寓,要么通过建筑切割新的阿特拉,从内部创造照明。

任何重大的、影响建筑物核心的消防工程改造,都将成为决定建筑物是否正确转换的主要步骤。 主要结构改建的费用和时间往往很大,面积损失也很大。

高层建筑所需的额外时间和拆除成本通常足够重要,足以建议试图使建筑转换工作。 在中低层建筑中,与拆迁相关的额外成本和时间往往被创造一个高价值住宅发展的机会所抵消。

你能在屋顶层增加额外的轻质地板吗? 这不仅增加了面积,而且经常增加最高价值的“顶层”楼层。

住宅转换的一个问题是是否有地下室,以及它可以用来做什么。 住宅发展的停车比率将由议会或销售驱动,取决于地点。 重要的是评估地面和地下室区域的停车和中央工厂战略,作为整体转换潜力的一部分。

如果一座建筑不适合转换,它能被拆除,留下一个干净的石板重新开始吗?

图平说,在决定走哪条路时,有许多因素需要权衡。

他说:“首先要考虑的是,是否存在任何规划或分区限制,这将影响到该建筑是否可以“重新使用”或拆除和重新开发。

“下一个要考虑的关键领域是财务分析,因为这两种选择都有成本、方案和现金流的优缺点。

Turpin说要问的六个关键问题是:

1. 哪种选择的资本成本/净可销售面积m²较低?

2. 哪个选项的开发风险配置文件较低?

3. 哪种选择创造了更大的可售净面积?

4. 哪个程序更快?

5. 哪种选择将驱动最高的平均销售价值/m²?

6. 哪种选择会导致最低的销售风险?

Turpin说:“我们始终建议尽早寻求强有力的商业和技术咨询,以便能够适当地进行成本、时间、价值和风险分析。”

“由于房屋租赁状况可能成为重建的绊脚石,业主和投资者应尽早寻求建议,以便在中短期内进行战略规划。

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