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允许商业租户在加州重新协商提前终止租赁协议的法案

  • 租房新闻
  • 2020-05-27 15:07:20

全加州的商业房东和业主们可能需要准备好大量的“Wite-Out”。

纽约州参议院司法委员会上周五提出一项法案,允许咖啡馆、餐馆和酒吧等小企业在受到临时庇护令和经济关闭的影响时,重新谈判和修改租赁协议。如果经过30天的协商仍不能达成协议,承租人可以解除租约而不受处罚。

支持房东的人已经开始动员起来反对,他们认为这个提议是违宪的,而且会“颠覆”全州的租约。尼克松·皮博迪公司(Nixon Peabody)的房地产合伙人贾斯汀·汤普森(Justin Thompson)对《商业观察》(Commercial Observer)表示,看到这么多行业组织在短时间内“如此强烈地反对”,很有启发。整个星期,他都在听取行业团体的意见,他说,商业房地产行业的普遍共识是,该法案“过于宽泛,影响太大,有点像大锤”,而采取不那么直接的措施就可以做到这一点。

汤普森说:“每个人都意识到,餐馆租户,尤其是那些较小的非特许经营零售租户,确实处于困境,需要帮助。”“但我认为,sb939的影响实际上是把它置于房东的脚下,把他们置于这样一种境地,即使他们的房客能够度过难关,他们现在可能会重新考虑,让房东陷入困境。”

参议院939号法案最初是作为一项全州范围的暂停令而提出的,它将禁止房东驱逐在紧急情况下无法支付租金的企业和非营利组织。但上周修订后的法案还赋予了小型企业重新谈判的能力,如果它们由于政府的紧急限制而损失了超过40%的收入,而且由于持续的社交距离规定,它们的运营能力将受到更严格的限制。

如果双方在房东收到协商通知后30天内未能达成“双方满意的协议”,则租户可以终止租约,无需承担未来租金、费用或其他本应在租约项下到期的费用。

该法案的起诉人之一、参议员威纳(Scott Wiener)在上周五的听证会上说,该法案的重点是受到最严重打击的酒店业。重新谈判条款不适用于上市公司及其业务。该法律将在2021年底或紧急状态结束后两个月生效,以较晚的时间为准。

维纳认为,该州面临着“每一个社区的小型企业和非营利组织的大规模灭绝事件”,“非常现实的前景”是,由于长期强制要求减少产能,这些小企业和非营利组织将永久关闭,“把一些人的业务砍掉一半”。

“这将永久性地改变我们国家的面貌,”他说。“这将严重阻碍我们恢复的能力。”

加州商业地产协会(CBPA)政府关系高级副总裁Matthew Hargrove致信该委员会,称SB 939 "可能导致金融崩溃"。

信中写道:“租金的推迟将导致……房东的财务状况崩溃,在房东无法支付租金的情况下,放贷机构会发出现金催缴令,以降低贷款余额和取消赎回权,并削弱房东维持物业运营和维护的能力。”

CBPA还认为,一个州通过一项削弱合同义务的法律是违宪的,并警告说,这将“允许一方单方面废除房地产租赁合同”。

CBPA是国际购物中心理事会、商业地产开发协会加州分会、加州业主和经理协会、全国房地产投资信托协会、空中商业地产协会等在加州的指定立法倡议者。这些团体还就该法案向议员和客户发出警告,并在周五的听证会上表示反对。

汤普森补充说,该法案有可能损害全州的基本房东和租户关系。

“我们做的每件事,尤其是在房地产领域,都是基于关系,”他说。“我认为,当你以[SB 939]的方式打破平衡,让租户受益时,它肯定会击中我们在一起的想法的核心。这并没有让房东和房客们感觉在一起。”

布奇特律师事务所在洛杉矶设有办事处他警告客户,该法案树立了一个“可怕的先例”,将“推翻你所有的租约”。

该公司表示,“根据SB 939法案赋予的权利将有效改写加州的所有商业租约”,上市公司除外。它“否定了所有当前的商业租赁,从而使一家企业受益于另一家企业。”

布奇特说,州政府应该向那些受到“居家禁令”影响的租户提供帮助,并指出参议院临时议员托尼·阿特金斯(Toni Atkins)提出的“更合理”的租户救济方案

维纳说,他们对业主在贷款义务方面的需求很敏感。

“这是一个复杂的问题。我们不希望这些业主拖欠贷款。但我们也需要清楚:这些房东无法从这些餐厅、酒吧和咖啡馆收取视频前的租金。事实并非如此。选择不是在全额租金和减租之间。要么减租,要么不租。”

他认为,在流感大流行之前达成的租赁协议反映了“不同的金融现实”。

他说:“坦率地说,餐馆、酒吧和咖啡馆预计只能勉强接受,然后奇迹般地提供在前科维德时代条件下得到的高租金。”“本条款不适用于终止租约。它是为真正完成重新谈判提供空间和激励。我们知道,这些企业绝大多数都不想关闭。这是他们毕生的事业,他们想找到一种生存的方式。”

维纳说,许多商业房东已经开始与租户合作,免除延期租金,并对租赁进行重组。

“房东得不到任何收入,对任何人都没有好处,”他说。“可悲的是,另一方面,太多的商业房东拒绝重新谈判;坚持要支付科维德之前不切实际的租金;使用租客自动梯;对欠租征收滞纳金。整个州都在发生这样的事情。”

在周四的新闻发布会上,通用电气法律集团酒店法律实践的合伙人罗伯塔·伊科诺米迪斯说,为了生存,“酒店相关的业务需要长期的租金减免,而不是简单地推迟现在的高租金,这将成为一个不可克服的债务。”

州长加文·纽森(Gavin Newsom)已经授权地方政府停止商业驱逐,旧金山和洛杉矶等城市很快就这样做了。但是SB 939将覆盖所有加州的企业和非营利组织,无论他们的地方司法部门是否已经采取行动。

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